美河市聯開宅續約租金調漲引民怨 北市捷運局行政疏失釀爭議


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美河市聯開宅因續約漲租問題爆發爭議。(資料照,葉思含攝)

美河市聯開宅多個住戶合約已到期,臺北市捷運局去年底開始辦理續租事宜,不過有住戶爆料,續租金額與過去差異極大,捷運局更爆發一連串的行政疏失,導致住戶被迫接受不合理漲租。臺北市捷運局迴應,美河市聯開宅屬於土地開發基金,中央規定以營運爲目標,與社宅是不同性質,行政疏失部分會回去檢討,但租金部分已壓到最低,沒有減少的空間。

詹爲元表示,聯開宅爲臺北市政府公宅政策的一環,具有一定的公益性質,出租給一般市民也必須要符合居住正義之原則。(李奇叡攝)

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詹爲元表示,聯開宅爲臺北市政府公宅政策的一環,具有一定的公益性質,出租給一般市民也必須要符合居住正義之原則,但美河市聯開宅2022年住戶有續租需求時,捷運局便開始一連串不合常理的操作,不僅漠視居民權益、使用非常規的續租金額,一連串的行政疏失更導致居民被迫接受不合理的漲租。

詹爲元指出,捷運局2017年將美河市聯開宅及同年從都發局移回的218戶社宅,一同以公開招標的方式承租,而該年取得承租權的住戶們,因其標租規則、租金底價、合約租期皆爲相同,可以視爲同一批,但2022年底到今年初時,當年以同一規則標租成功的民衆面臨續租需求時,卻因捷運局的行政疏失被切割成兩批,導致住戶權益受到侵害。

詹爲元說明,第一批住戶爲2022年10月到12月租約到期的18戶,於8月陸續開始辦理續約,並在9月完成程序。這一批續租住戶使用的續租租金計算方式爲該戶原契約的決標金額依照房租指數的漲幅進行調整。2023年1月到9月到期的住戶則視爲第二批,使用捷運局2022年11月23日經市長室審覈通過的新續約租金計算方式,齊頭式地以每坪856元加上租金指數調整,前後兩批有極大差異。舊續約租金計算方式的住戶,續約租金漲幅介於4%到5%;使用新續約租金計算方式的住戶,漲幅則在22%上下,最高者甚至達到31.9%,極爲不公平。

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詹爲元指出,聯開宅新制續約計算方式同樣忽略樓層、景觀、格局上的價差,像是5樓、17樓相同坪數的兩戶,在5年前原標租金額約有3000元價差,不過新續約租金卻是齊頭式平等,導致5年前承租低樓層的住戶面臨大幅租金調漲。美河市住戶也表示,他們接受漲價,但要以合理的方式漲價,「續租租金計算方式前後相同,才叫一視同仁」。

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詹爲元也點出,新續約租金計算方式每坪856元的價格是捷運局使用「信義全球不動產估價師事務所」2021年出具的「龍山寺、港墘、臺北橋及小碧潭站等4處社會住宅租金檢討評估案」,該份報告書中的A棟社宅基準租金每坪840元,加計「臺北市房租指數」累計漲幅進行調整。

而2022年5月,捷運局因應年底住戶的續租需求,委託「華晟不動產估價師事務所」針對美河市聯開宅進行市場行情估價,每坪破千元,捷運局認爲該單價過高,恐造成民衆負擔,經檢討後放棄華晟不動產的報告書,改用信義全球的評估,反而在時效性上大有問題,因爲一般的估價報告書使用期限大概是3個月到半年。

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詹爲元進一步解釋,捷運局引用報告書中的「基準租金」做調整,卻只引用了A棟的基準租金每坪840元,無視D棟的基準租金每坪816元,刻意選用較高的基準租金,捷運局根本只想套利與賺錢,「設定的新租金每坪856元根本是局內算一算就產生」。

詹爲元也說,捷運局除了使用無效的續租金額外,又產生一連串的行政疏失,導致美河市居民怨聲連連。他說,第二批居民於2022年11月24日收到捷運局的續約事前調查,等民衆都繳交完續約申請書後,捷運局才又在今年1月6日寄出續約租金調整說明,看着舊的租金計算方式,簽約時卻是漲幅極大的新租金,根本就是被公部門欺騙。

捷運局說明,美河市社區於2019年5月IKEA進駐商場前,周邊環境生活機能未臻完善,租屋需求不高,爲有效挹注土開基金效益,避免公有不動產閒置,當時專案報請北市府覈定以每坪618至805元訂定底價,並給予第3、4、5年都打折的特別優惠方案,據以公開標租。近年來則因爲社區周邊環境發展迅速生活機能提升,拉擡了出租行情,捷運局所管理之聯開宅近2年決標的單價已經超過每坪1000元,也可於短期內快速出租,顯示市場需求明顯大於供給。

捷運局也說,捷運局聯開宅估價上會用空屋估價,2017年有超過400戶要辦理出租,當時時空環境下,很難把400多戶出租,加上有專案不讓閒置,纔給予優惠方案;後續2018年有委託估價,實價登錄爲每坪1191元到1211元,出租網也是1000多元,評估後在去年以2021年社會住宅估價報告書的每坪840元,加上租金指數調整調爲每坪856元,已無降低空間,目前已有401戶完成續約。

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至於行政疏失部份,捷運局強調,美河市聯開宅的時空環境變化大,分成兩次通知續租,依據租約規定,3個月前要通知,但因住戶數量很多,才先探尋租戶意見,待去年11月將租金報府覈定後,就發出第2次通知,租戶可自行選擇是否要續約。後續會將詹爲元及住戶建議帶回評估檢討。